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Immobili . Il Sud trascina in perdita il mercato (Rosy Merola)

Si aggrava frattura con resto del Paese. Ma equilibrio è in vista

La flessione delle compravendite nel mercato immobiliare ha disatteso i segnali positivi che erano stati registrati rispettivamente nel I e nel II trimestre.
Infatti, secondo i dati dell’Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dell’Agenzia del Territorio, il tasso tendenziale annuo del volume delle compravendite del trimestre in esame (dato dalla variazione percentuale del III trimestre 2010 rispetto al III trimestre 2009) ha subito una diminuzione del 2,4% rispetto al I (+ 3,4%) e al II trimestre (+2,4%).
Nello specifico, nel III trimestre 283.512 sono state le unità immobiliari oggetto di compravendita,
- 26.679 unità rispetto al I trimestre (310.191) e - 87.217 rispetto al II trimestre (370.729).

In particolare, si registrano flessioni in tutti i settori: residenziale -2,7% (129.240 unità), pertinenze -0,4% (101.272 unità); settore terziario -3% (2.967 unità); settore commerciale -10,1% (6.892 unità); settore produttivo -16,9% (2.220 unità); altro -3,5% (40.922 unità).

Come si può osservare, dall’inizio dell’anno, il settore che ha subito la contrazione maggiore è quello produttivo. Nel settore residenziale, i Capoluoghi registrano un incremento del 4,9%, mentre vanno male i Non Capoluoghi che presentano una diminuzione del 5,8%.
Questi dati, però, ci danno un quadro d’insieme della situazione. Bisogna entrare nello specifico delle macro aree geografiche, per comprendere meglio l’andamento del mercato immobiliare. Infatti, nel III trimestre, il Nord evidenzia un incremento delle compravendite residenziali sia nei Capoluoghi (+ 4,9%) che nei Non Capoluoghi (+0,7%). Al Centro, il tasso tendenziale annuo dei Capoluoghi continua ad essere positivo (+9%), mentre quello dei Non Capoluoghi diminuisce(-4,6%). Le peggiori performance si registrano al Sud dove in entrambi i casi si hanno perdite, -5,6% per i Capoluoghi e -16,4% per gli altri.
Prendendo in esame alcuni dei Capoluoghi del Nord, Centro e Sud, si evince che Milano, si colloca al primo posto, registrando un incremento del 19,7% nel III trimestre, rispetto al 10,3% nel I e 3,3% nel II trimestre. Segue Roma con il 13,9%, in flessione rispetto al I (+15,6%) e al II (+20,3%). Bologna che nel III trimestre ritrova il segno positivo (+7%), invertendo la tendenza rispetto al II trimestre (-7%), che l’aveva vista l’unica, tra i Capoluoghi osservati, a registrare un valore negativo. A Genova, il tasso tendenziale annuo relativo nel trimestre in esame, si assesta all’1,3%. Napoli 0,0% nel III trimestre, 16,3% e 5,2% rispettivamente nel I e nel II trimestre. Le peggiori performance si registrano a Torino (-2,3%); Firenze (-7,4%); Palermo (-10,6%).

La situazione peggiora se si fa riferimento alle città in Provincia: +8,3% (Provincia) Milano; +1,0% (Provincia) Roma; 1,3% (Provincia) Bologna; -1,8% (Provincia) Torino; -4,7% (Provincia) Firenze; -5,9% (Provincia) Napoli; -7,2% (Provincia) Genova; - 21% (Provincia) Palermo.
Riassumendo, al Nord il mercato residenziale ha registrato un aumento delle compravendite del 2,6%, al centro dell'1%, mentre al Sud c'è stato un calo del 13,8%. Quindi è evidente che, anche in questo settore, c’è una spaccatura Nord-Sud. Le problematiche occupazionali presenti in queste aree, inevitabilmente, hanno condizionato l’andamento del mercato immobiliare, a causa delle difficoltà per monoreddito, immigrati e precari di accedere al mercato del credito (quindi ai mutui), nonostante al Sud ci sia stato un calo nelle quotazioni degli immobili, che avrebbe potuto incentivare gli acquisti.
A tal proposito, prendendo in esame la regione Campania, qui i prezzi hanno subito una flessione significativa nei primi 6 mesi dell’anno.
A Napoli, l’unica tipologia con il segno positivo è quella dei trilocali nelle zone semicentrali (0,54%) e in quelle periferiche (3,95%). Nelle zone centrali scendono i prezzi dei bilocali (-2,12%) e dei trilocali (-0,35); unica zona in controtendenza Avvocata-Montecalvario per entrambe le tipologie. Le zone più richieste sono quelle semicentrali (50%), seguita dalla periferia (32%), mentre bilocali e trilocali, insieme, prendono il 70% del mercato. La maggiore offerta si registra dalle zone semicentrali (32%), seguita dalla periferica (28%), mentre le metrature maggiormente richieste sul mercato sono trilocali (43%) e 4 locali (28%), in controtendenza con le due maggiori città italiane, Roma e Milano.
Secondo i dati di alcune agenzie immobiliari operanti nel territorio campano, Benevento risulterebbe essere la città che ha subito la contrazione maggiore (-3,6%), segue Caserta (-3,5%) e Salerno (-1,2%). Invece ad Avellino i prezzi rimangono stabili.
Comunque sia, nonostante l’attuale battuta di arresto, dovuta anche all’esaurirsi dell’effetto dello scudo fiscale che ha dato una spinta positiva al mercato, il peggio dovrebbe essere passato. Infatti, siamo lontani dalle performance negative che avevano caratterizzato la fase acuta registrata tra l'ultimo trimestre del 2008 e il primo semestre del 2009. La situazione si potrebbe presentare ancora altalenante nei primi mesi del 2011, anche a causa della situazione economica e politica italiana che potrebbe influenzare coloro che sono orientati all’investimento sia finanziario che immobiliare. Tuttavia, è evidente che siamo nella fase iniziale di un processo di stabilizzazione, che proseguirà per tutto il 2011.

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